Jaarverslag 2020 huurdersvereniging HvOB
t.b.v. ALV maandag 21 juni 2021.
Geachte leden,
Hierbij het secretarieel verslag over het afgelopen kalenderjaar van de Huurdersvereniging Over-Betuwe.
Evenals voorgaande jaren hebben wij ook in 2020 geprobeerd zo goed mogelijk, conform de Statuten en het Huishoudelijk Reglement van onze vereniging, de leden te ondersteunen met hun problemen en/of vragen op het gebied van huisvestingszaken.
Het jaar 2020 heeft vooral in het teken gestaan van de Covid-19 pandemie.
Als een rode draad liep dit door het vergaderjaar. Veel vergaderingen zijn niet doorgegaan. De vergaderingen, die wel doorgang vonden, stonden onder grote druk. Online vergaderen was het motto.
De HvOB is geen voorstander van online vergaderen en heeft aangegeven dat indien er voldoende gefaciliteerd zou worden dit wel bespreekbaar zou zijn.
Tot op heden is ons verzoek niet gehonoreerd en daarom hebben wij aan een aantal vergaderingen/ bijeenkomsten, waaronder de prestatieafspraken, niet deelgenomen.
Ook in 2020 zijn er geen woningen in de sociale huur bijgekomen.
Tijdens een gemeenteraadvergadering hebben wij ingesproken en er bij de raad op aangedrongen om de overeengekomen afspraak t.w. 30% van het totaal nieuwe woningen sociaal na te komen.
Voor 2021 zal dat evenmin het geval zijn.
Er liggen nu wel concretere plannen om de komende jaren het aanbod in de sociale huur te vergroten. Mn. de Pas gaat in een stroomversnelling en ook andere locaties zijn in beeld.
Verder in het verslag zullen wij ingaan op tal van zaken, waar wij het jaar 2020 mee doende waren.
Vermeldenswaard op deze plaats is dat we onze website, dankzij de financiële bijdrage van huurdersvereniging Tweestromenland, hebben kunnen vernieuwen. Een bezoek waard.
Het ledenverloop.
Het jaar 2020 zijn we begonnen met 912 leden
Eind december 2020 hadden wij 918 leden.
Helaas is het nog steeds zo dat we bij verhuizing (binnen Elst) onbedoeld leden verliezen, we krijgen om privacy redenen van Vivare ook niet het nieuwe adres door.
We hebben zelf een oplossing gevonden te hebben door elke dag op de Entree site te kijken welke mutaties er zijn. Een hele klus. Maar het loont, doen we het niet dan zal het ledenaantal drastisch teruglopen.
Het bestuur
Wij proberen ons bestuur te verjongen en hebben in de media opgeroepen voor nieuwe bestuursleden.
Onze voorkeur ging/ gaat uit naar 2 vrouwen jonger dan 60 jaar met voldoende kennis van de sociale media. Dit is/was geen harde eis.
Hierin zijn we gedeeltelijk geslaagd.
Per 01 november 2020 hebben we Tanja Vollebregt als nieuw (aspirant) bestuurslid welkom mogen heten. Op de ledenvergadering zullen wij haar voordragen als volwaardig bestuurslid.
Het bestuur bestaat nu tijdelijk uit 7 leden.
De heer E. Meeuwissen heeft zelf aangekondigd te stoppen als bestuurslid.
Ook dit zal tijdens de ALV zijn beslag krijgen, waardoor het bestuur dan weer uit 6 personen zal bestaan.
De zoektocht naar nog een bestuurslid gaat onverdroten door.
Op termijn willen wij, om financiële redenen, naar 5 bestuursleden.
Om dit te kunnen verwezenlijken zullen we naar een verdere “verjonging” van ons bestuur moeten.
Dit jaar hebben wij in verband met de Covid-19 pandemie en daarmee gepaard gaande beperkingen slechts 9 voltallige bestuursvergaderingen gehad.
Het dagelijks bestuur is 12 maal bijeen geweest.
Platforms, waarin de HvOB vertegenwoordigd is:
1. Overleg met manager KMW (klant maatwerk) Vivare
2. Overleg met Raad van Bestuur en Raad van
Commissarissen
3. Overleg met de gemeente Overbetuwe
4. PSHV (Platform Samenwerkende Huurders Verenigingen)
5. Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
6. HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
7. Leefbaarheidsaward “De Regelaar”
Overleg klant Maatwerk Vivare
In principe vergadert de commissie (3 leden) 4x per jaar met de manager klant maatwerk van Vivare.
Door de Covid-19 perikelen zijn we slechts 3x in vergadering bij elkaar geweest. Wel zijn er tal van zaken per mail en per telefoon behandeld en afgehandeld. Onderwerpen tijdens deze vergaderingen zijn zaken die binnen Elst spelen.
Deze onderwerpen zijn o.a. nieuwbouw, onderhoud, woningtoewijzingen (verhouding statushouders, bijzondere doelgroepen en “reguliere” woningzoekenden), huurachterstanden, projecten m.b.t. duurzaamheid en leefbaarheid. Ook het woonwagenbeleid is aan de orde geweest.
Speciale aandacht hebben we besteed aan loden waterleidingen en rookmelders.
Bij klachten van huurders wordt het kanaal Manager Klant door de huurdersvereniging ook gebruikt. Meestal met een goed resultaat voor onze huurders.
Opvallend is dat het aantal klachten sterk oploopt.
Overleg met de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen
In principe wordt er 2x per jaar met de RvB vergaderd en 2x per jaar met de RvC. In verband met het Covid-19 virus zijn veel fysieke bijeenkomsten niet doorgegaan en zijn online gehouden.
De HvOB (net als de HVR, Tweestromenland en de RHV) is bereid om online te vergaderen mits dit goed gefaciliteerd wordt. Groot scherm, goede camera en goede speakers, zodat het mogelijk is om met meerdere personen (Corona proof) te vergaderen. Dit brengt kosten met zich mee. Vivare wenste deze niet te dragen, hetgeen resulteerde in het niet meedoen van de PSHV.
Toch hebben we ook in 2020 regelmatig overleg met onze huurderscommissarissen gehad.
Onderwerpen die dan ter tafel komen zijn o.a. jaarrekening, strategie, beleid t.o.v. de technische staat, de jaarlijkse benchmark van Aedes, streefhuurbeleid, de huurverhoging, financiële situatie Vivare en plannen voor verduurzaming.
In 2020 hebben we van de voorzitter RvC de adviesaanvraag herbenoeming huurderscommissaris mevrouw Anneke Bouwmeester binnengekregen.
In 1e instantie hebben we daar een negatief advies over uitgebracht.
Na diverse bijeenkomsten met de voorzitter RvC en de beide huurderscommissarissen uiteindelijk toch het negatief advies omgezet in een positief advies, hieraan zijn dan wel een aantal voorwaarden en afspraken aan verbonden.
Het overleg met de RvB stond in 2020 vooral in het teken van het huurbeleid 2020. In 2019 is dit huurbeleid ter advisering voorgelegd aan de huurdersverenigingen.
Omdat bij het beprijzen van een woning prijs/ kwaliteit (puntenaantal, staat van de woning, energielabel) grotendeels wordt losgelaten hebben we hier een negatief advies over uitgebracht. Desondanks is het door Vivare voorgestelde huurbeleid per 01 januari 2020 onverkort ingevoerd.
Daar waar de huurdersverenigingen voor vreesden n.l. prijsopdrijving bleek gegrond. Tijdens onze bijeenkomsten met de RvB hebben we telkens, gesteund door voorbeelden, de onwenselijkheid en onrechtvaardigheid van het ingezette beleid aangetoond. Zonder resultaat, Vivare gaat door met dit beleid.
Geen sociaal beleid maar eigenlijk winstoptimalisatie.
In onze nieuwsbrieven hebben we onze leden hiervan op de hoogte gehouden.
Ook voor wat betreft de jaarlijkse adviesaanvraag huurverhoging zijn we niet tot een vergelijk met Vivare gekomen. Dit heeft geresulteerd in een negatief advies.
Een groot deel van onze huurders kreeg een verhoging van 3,4% te verstouwen. Evenals bij het huurbeleid heeft Vivare niet zijn sociaal gezicht laten zien, maar is gegaan voor de maximaal binnen te halen huur.
In onze nieuwsbrieven zijn we daar uitgebreid op in gegaan.
Ook is er meerdere keren gesproken over de zgn. BKT (badkamer/ keuken/ toilet). Hierin is veel achterstallig onderhoud. Vivare gaat een inhaalslag maken, maar dit moet i.v.m. de financiën gefaseerd uitgevoerd worden.
Per juli 2022 zijn rookmelders in woningen verplicht. Wij zijn met Vivare overeengekomen dat deze zonder extra huur en/of andere kosten door Vivare geplaatst zullen worden.
Overleg met de gemeente Overbetuwe
Ook dit overleg heeft voornamelijk in het teken van het Covid-19 virus gestaan. Ook hier online vergaderen. Het standpunt van de HvOB was en is duidelijk. We doen mee, mits goed gefaciliteerd.
Zoals al een aantal jaren aangegeven heeft de HvOB maar 1 prioriteit t.w. nieuwbouw tegen betaalbare huren.
Ook in 2020 is er niets op het gebied van de sociale huur gebeurd. Geen huis erbij. De HvOB heeft wederom gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de gemeenteraad toe te spreken. We hebben aangedrongen om de aangenomen motie waarin 30% sociale huur van de totale nieuwbouw is afgesproken na te komen en aangegeven dat plannen mooi zijn, maar daadkracht beter.
Het lijkt er nu op dat er daadwerkelijk concrete stappen gezet gaan worden om tot meer sociale huur, goedkope koop en midden dure huur te komen. Beter laat dan nooit.
Contact met de wethouder was goed en we hebben diverse keren met hem overlegd.
Prestatieafspraken 2021 zijn online gemaakt. De HvOB heeft hier niet aan meegedaan. Wel zijn we perfect op de hoogte gehouden van de ingebrachte en behandelde onderwerpen.
In principe zijn dit niet onze afspraken, dus hoe we hiermee tijdens de monitoringsrondes mee om zullen of moeten gaan is nog onduidelijk.
PSHV (platform samenwerkende huurdersverenigingen)
Dit platform bestaat al sinds 2009. Eerst alleen de huurdersvereniging Rheden(HVR) samen met de HvOB.
Later hebben de huurdersvereniging Tweestromenland (Westervoort/ Duiven) en de Brug huurdersbelangen (Arnhem) zich aangesloten.
Helaas is de Brug weer uitgetreden, maar in 2019 heeft het nieuwe bestuur van de huurdersvereniging Renkum (RHV) besloten om deel uit te gaan maken van de PSHV.
Hiermee vertegenwoordigt de PSHV zo’n 75% van de Vivare huurders.
Het streven is om de Brug op termijn weer te mogen verwelkomen als lid, zodat we op 100% komen.
De PSHV heeft een DB (voorzitter en secretaris), die de lopende zaken afhandelt en de agenda voor de vergaderingen voorbereidt. Ook schrijft het DB aan de hand van de input van de aangesloten huurdersverenigingen
concept adviezen en concept memo’s aan bij voorbeeld de RvB en de RvC.
De HVR (Velp/Rheden) levert de voorzitter.
Het secretariaat wordt bemand door de secretaris van de HvOB.
De PSHV als collectief is, zoals ook al in vorige verslagen hebben aangegeven, voor de HvOB onontbeerlijk.
De onderwerpen die op ons afkomen zijn als kleine huurdersvereniging ondoenlijk om deze allemaal zelfstandig op te pakken.
Denk aan huurverhoging, strategisch beleid (w.o. financieel),
adviesaanvragen v.w.b. de RvC, technische staat e.d.
Ook naar Vivare komen we zo krachtiger over.
Ook in 2020 heeft de PSHV een financieel adviseur het jaarverslag van Vivare laten beoordelen. Vivare is financieel kerngezond en alle parameters zijn donkergroen. Om een daadwerkelijk oordeel te kunnen vormen en/of Vivare aan de taakstelling v.w.b. verduurzaming en nieuwbouw kan voldoen missen we een aantal gegevens, waaronder de meerjarenbegroting (die Vivare weigerde te overleggen). We zullen op aanraden van de deskundige de ontbrekende stukken nogmaals opvragen. In december zijn de gevraagde gegevens aan de huurdersverenigingen toegestuurd. Deze zullen we begin 2021 ter beoordeling aan een deskundige voorleggen en laten beoordelen.
Adviesaanvragen, die door de PSHV (met instemming van de HvOB) zijn behandeld en van advies zijn voorzien:
1. Huurverhoging 2020
In het pré advies van de PSHV, dat in oktober 2019 is uitgebracht, hebben wij ons achter het huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond geschaard.
Dit betekent een maximale huurverhoging ter hoogte van de inflatie.
Tijdens de 1e bijeenkomst met de RvB bleek Vivare niet erg toeschietelijk.
De inflatie zou en moest binnengehaald worden, waarbij de harmonisatie (verschil bij mutatie tussen “oude” en “nieuwe” huur), die jaarlijks aan de huurders ten goede kwam aan Vivare zou blijven.
Het voorstel van Vivare om de huur voor een grote groep huurders met 3,4% te laten stijgen kon niet op onze goedkeuring rekenen.
De PSHV heeft in februari nog een tussenvoorstel gedaan. Een maximale verhoging van 3,1%. Dit is door Vivare afgewezen.
Hierop heeft de PSHV een negatief advies uitgebracht.
Desondanks heeft Vivare toch haar voorstel doorgevoerd.
In onze nieuwsbrief van oktober hebben wij onze leden hierover geïnformeerd.
Onderstaand is gekopieerd uit desbetreffende nieuwsbrief.
Wat houdt de huurverhoging 2020 concreet in voor de Vivare huurders in Elst.
Zo’n 20% krijgt geen verhoging, want hun huur ligt boven de streefhuur die Vivare voor hun woning hanteert. Lijkt leuk, maar in feite betalen ze elke maand al teveel.
De andere huurders krijgen een verhoging tot 3,4%.
Dit ligt allemaal keurig binnen de wettelijke kaders, maar in de ogen van de huurdersverenigingen een te forse verhoging, die niet uit te leggen is.
Wat wel prijzenswaardig is dat Vivare de verhoging niet in juli maar pas in september laat plaatsvinden.
2. Herbenoemen huurderscommissaris.
Hier zijn we onder overleg met RvB/ RvC al op ingegaan.
3. Ongevraagd pré advies huurverhoging 2021.
Zoals inmiddels al enige jaren gebruikelijk heeft de PSHV ook in 2020 (21 oktober) een voorzet gegeven voor de verhoging in 2021.
In verband met de forse verhoging (tot 3,4%) voor een groot gedeelte van onze huurders hebben wij aangedrongen op huurbevriezing en daar waar de huren boven de aftoppingsgrens ligt een huurverlaging. Ons voorstel is ingegeven doordat een aantal politieke partijen hier op aandrongen. De 1e Kamer heeft hierover zelfs een motie aangenomen.
We hebben wel aangegeven dat als Vivare onderbouwd en ondersteund door feiten aan kan tonen dat dit financieel niet haalbaar is, dan ons voorstel maximaal inflatie voor een individuele huurder wordt.
Bovendien een huurverlaging voor huurders, die structureel financiële problemen hebben. Dit is nu omgezet in een wet, dus hier moet Vivare aan voldoen.
Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
Vanaf 1 januari 2017 zijn we als Huurdersvereniging lid van de Woonbond.
Financieel een grote inspanning voor ons, maar door dit samen met de HVR te doen wel mogelijk.
Ze ondersteunen huurdersverenigingen in tal van zaken.
Ook in 2020 hebben we een deskundige van de Woonbond in de arm genomen om het financieel jaarverslag 2019 te beoordelen. Is de financiële positie van Vivare zo slecht als ons wordt voorgespiegeld. Het antwoord is nee, Vivare is kerngezond. Ook het effect van het op 01 januari 2020 ingegane
huurbeleid 2020 is door de adviseur in zijn beoordeling meegenomen.
De Woonbond is onze ingang naar politiek Den Haag en AEDES, de overkoepelende organisatie van de corporaties. Het is een grote kostenpost voor de HvOB, maar door dit samen met de HVR te doen is het betaalbaar.
Ook de woonbond heeft in 2020 voornamelijk online bijeenkomsten belegd.
Slechts 1x was er een fysieke bijeenkomst.
Hier hebben 3 bestuursleden aan deelgenomen.
Aan de online bijeenkomsten hebben wij niet deelgenomen.
Hier is overigens bij de andere huurdersverenigingen ook bijzonder weinig animo voor.
HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
H.C.O.(huurders collectief Overbetuwe, waarin de 3 huurdersverenigingen binnen de gemeente vertegenwoordigd zijn) Dit orgaan voert overleg met de gemeentelijke instanties over huurderszaken in de gemeente Overbetuwe. Deze groep is in 2016 opgericht.
Dit orgaan won aan belangrijkheid. In 2020 werd aanvankelijk goed samen opgetrokken. In februari heeft de HvOB samen met ’t Klokhuis een brief aan de wethouder gestuurd, waarin gevraagd werd op een cijfermatige uitsplitsing van het aantal nieuwe woningen in de gemeente. Hoeveel totaal nieuw gebouwd, hoeveel % sociaal, hoeveel midden huur, hoeveel goedkope koop. Op het laatste moment trok de DHR (de huurdersvereniging van corporatie Heteren) zich overigens terug. Een eerste scheuring in de samenwerking.
Met name bij het proces prestatieafspraken is het van belang dat er een aantal zaken, die van algemeen belang zijn, met elkaar afgestemd worden.
Ook hier hadden we afspraken overgemaakt, namelijk samen op trekken en geen online bijeenkomsten.
De DHR en ook ’t Klokhuis trokken zich terug uit de afspraak en besloten toch online te vergaderen.
Een tweede scheuring.
Voor de HvOB is het duidelijk dat afspraken maken en houden zeer moeilijk blijkt te zijn en zet daarom de samenwerking op een laag pitje. Van onze kant worden er geen initiatieven meer ondernomen.
Leefbaarheids-award, “De Regelaar” 2019
Afgelopen jaar is de leefbaarheids-award “de Regelaar” op de nieuwjaarsreceptie voor de 13x uitgereikt.
Door een andere aanpak van adverteren en bekendheid geven aan deze Award is de negatieve trend van aanmeldingen gekeerd.
Het aantal aanmeldingen voor de Award 2019 bedroeg 7.
We hebben de, in 2019, ingeslagen weg van eerder en meer adverteren en meer de publiciteit opzoeken in 2020 een vervolg geven en hopen daarmee de leefbaarheids-award “de Regelaar” blijvend te kunnen continueren.
De jury voor de Award 2019 telde vier leden en bestond uit de volgende personen.
Dhr. T. Hoffman (voorzitter en niet stemgerechtigd).
Dhr. W. Hol (Wethouder gem. Overbetuwe)
Dhr. I (Igor) Claassen (manager KMW voor Vivare Elst).
Mw. W(Wil)Aquarius (als vertegenwoordiger van de leden).
De winnaar van de leefbaarheids-award 2019 is Disco Elst, geworden.
Public Relations (PR)
Onze website is vernieuwd en gemoderniseerd.
Vorig jaar en ook in het voorwoord hebben we al aangegeven dat we dit alleen hebben kunnen doen dankzij de financiële ondersteuning van huurdersvereniging Tweestromenland.
Onze website is een bezoek waard. www.huurderselstover-betuwe.nl
Ook adverteren we (oproep kandidaten Award, spreekuur en bestuursleden gezocht) met regelmaat in het Gemeentenieuws.
Onze Pr-man in 2020 was Ton Hoffman.
Spreekuur
Het spreekuur is zinvol en zal ook in 2020 gehandhaafd worden.
Het spreekuur is elke 3e donderdag van de maand van 19.00 tot 20.00 uur. Om beurten verzorgen 2 bestuursleden het spreekuur.
Er wordt meer en meer gebruik gemaakt van het spreekuur.
Het aantal klachten en/of hulpvragen neemt toe.
M.n. de afhandeling van klachten door Vivare is een veel voorkomend probleem voor onze huurders. Ook de bereikbaarheid wekt ergernis op.
De meeste klachten en vragen komen momenteel per mail /of telefoon bij ons binnen en worden meestal in goed overleg met Vivare opgelost.
Tot slot
Wellicht ten overvloede willen wij nogmaals benadrukken dat bestuursleden van huurdersverenigingen vrijwilligers zijn, dus ook de bestuursleden van onze HvOB. Hiervoor krijgen ze een kleine vergoeding.
Met name de professionele instanties, zoals de gemeente en onze corporatie vergeten dit nogal eens.
Door de toename aan vergaderingen en het bijhouden van de wettelijke veranderingen wordt de druk echter steeds groter.
Ook de verantwoordelijkheden die ons toebedeeld worden nemen toe.
Wij hebben dit al eerder aangehaald maar de wijze van financiering van de huurdersverenigingen door Vivare is een continue discussie met Vivare en lopen v.w.b. de HvOB zeker niet in de pas met de activiteiten die wij doen.
Er wordt gefinancierd op aantal woningen per huurdersvereniging en niet op ontwikkelde activiteiten. Dit betekent een groot nadeel voor een kleine huurdersvereniging, zoals de HvOB. Gelukkig hebben we nu een aantal jaren in goed overleg met de manager KMW een verhoogde bijdrage ontvangen, waardoor we op een fatsoenlijke manier onze werkzaamheden kunnen blijven uitvoeren. Maar dit blijft ieder jaar weer een uitdaging.
Ook in 2021 zullen wij er voor U zijn.
Elst, 21 juni 2021.
Huurdersvereniging Over-Betuwe,
Ben Hendriks, secretaris.